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「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣」


  藤山勇司氏著
全247ページ
1400円+税
単行本

■この本を一言で表すと
「兼業サラリーマン大家さんのさきがけ本」


■何故この本を手に取ったか?
「大家さんになる人が必ず読んでいると思われるほど
有名な兼業大家さんのための本だから」


■流れ
物件の手に入れ方

大家業は利回りがすべて

賃貸ビジネスのコツ

トラブル解決法


■レビュー■
『不動産をチェックするときは
利回り、立地、間取り、設備、構造の順とする』(P.29)
最初は不動産のデータを逐一見ても
いろんなことが勉強になるけれど
たくさんの物件に目を通さなければ
千三つ(いい物件は1000件に3件程度)といわれる不動産業界では不利になります。
そんなにたくさんは買えないのだから
条件に当てはまる物件以外見る必要は無いのです。
そうやって大部分の情報を捨てても
膨大な量の情報と格闘することになるでしょう。

よって、
著者の情報をチェックする順番をまねてみるのも
時間を有効に使うための作戦としては良いかと思います。

『安く買えば安く貸せる』(P.92)
家賃を相対的に安く設定できれば、
入居者が安定して入ってくれる可能性が高く家賃収入が安定します。
そのためにもなるべく安く物件を取得する必要があります。

加藤ヒロユキ氏は、「鬼のような指値」を入れて
物件を安く仕入れ、リフォームして安く貸し出しています。
(加藤ひろゆき氏著「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」参照)

(加藤ひろゆき氏著「借金ナシではじめる激安アパート経営」参照)

サラリーマンだった加藤氏は、
安く仕入れて貸出し、高利回りを実現したため
投資をはじめて5年以内に
実際に専業大家にまでなってしまいました。

『純利回りは7%が最低ライン』(P.156)
これ以下になると、金利の上昇の際、利益が吹っ飛びます。
それどころか借金が返せなくなるため、
不動産を処分しなくてはならないかもしれません。
注意していただきたいのは、
表面利回りではなく、純利回りである点です。
表面利回りなら、最低でも10%はないといけないでしょう。

『賃貸契約の決定権は、女性が握っている』(P. 167)
大きな買い物は男性がするといわれていますが、
実は間違いで、大きな買い物も女性が決定権を握っています。
車でさえ、女性の意見を無視して買うことはできません。
もしそんなことをしたら旦那さんは大目玉です。
特に、住宅は車以上に女性の意見が強く反映されます。
なぜなら、家にいる時間が長いのは女性の方だからです。
ゆえに、女性の視点でつくられた間取りでなければ
入居者が決まりにくいのです。

『小規模大家さんは法人にすべきではありません。
なぜなら、法人は税引き前利益の50%以上が徴収されるからです』(P.193)
不動産を取得した方は一刻も早く法人化を狙い、
また、税理士もそれを勧めます。
しかし、それは得策ではないようです。

『5棟10室までは白色申告』(P.196)
家賃収入が3000万円を超えてくるようだと
法人化のメリットが享受できるようになります。
いわゆる減価償却などの現金の出て行かない支出が多く
これを経費として落し、課税対象から外せるようになるからです。

しかしながら、税務署や銀行員は脱税や嘘が嫌いですので
脱税は絶対にやめたほうが良いでしょう。
また、あまり熱心に節税しすぎないようにしなくてはいけません。
何故なら、節税と脱税は紙一重だからです。
線引きが曖昧なために税務署に脱税と言われたら
自分は節税のつもりでも脱税にされてしまうのです。
もちろん相手は国ですから、勝ち目はありません。
節税の際にはきっちりと税理士さんと相談すべきです。

というわけで、
『違法な節税はやめましょう。
いい結果は何も生まれません』(P. 201)
と、著者も警告しております。
法律のグレーゾーンでおおっぴらに節税してしまうと
脱税容疑で捜査されるかもしれません。
そうなっては、楽しい人生とはいえません。
必要なだけのお金が手元に残るなら
正直に税金を払うことになっても良いのではないかと思います。
というわけで、無理やり節税するのはよくありません。
日本一税金を納めている斎藤一人氏も、
節税すると脱税にされてしまうから節税はやらないと言っています。
(斎藤一人氏著「変な人が書いた成功法則」参照)


■反論・誤植・注意点など■
特になし


■最後に■
サラリーマンが老後に備えて
投資をするとしたら不動産が有利です。
この本はサラリーマン大家さんになるために必要な知識が満載です。

ただし、この内容は2003年時点でのものなので
今でもそのままこの知識が使えるとおもってはいけないでしょう。

時代とともに投資方法は変わります。
とはいえ、基礎的なところは変わりませんので、
全てまねするのではなく、
自分の財力と力量に合わせて参考にして見てください。

大家さん家業は濡れ手に粟でもうかるものではありません。
しかし、ゆっくりだけど確実に経済的自由を手に入れるための
確実性の高い投資だと感じました。





■評価■


20点/30満点


(1)読みやすさ 3点 
ふつう

(2)情報量 2点 
30-60min

(3)成長性 3点 
兼業で大家さんになろうと意識するようになる

(4)実用期間 5点 
一生使える

(5)インパクト 3点 
サラリーマンが兼業で大家さんになるという発想が良い

(6)信頼性 4点 
信用できる内容

レビューNo.0387
評価年月日:2010年01月01日



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