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「家の価値を半減させるコワ~い土地の話」


  三住友郎氏著
全160ページ
1200円+税
単行本

■この本を一言で表すと
「土地を買う人のための必読書」


■何故この本を手に取ったか?
「家を建てる人はいつか土地を買うことを視野にいれているが、
何も知らずにプロにまかせておけばいい、という考えは甘いと思ったから」


■流れ
土地探しのハードル

理想を阻む「法の制限」

土地によって決まる家の間取り



■レビュー■
『「理想の土地」を追い求めすぎると
「いい土地」には出会えません!』(P. 8)
『「少々難あり」の土地のほうが圧倒的に多いことは事実です。
だからといって、そこに住んだら不幸になるわけではない』(P. 33)
理想を追い求めすぎると、そういう土地に出会えず、
いつまでも物件を取得できないことになります。
それよりは、「難アリ」だから、その分だけ土地を安く取得し、
どのように工夫したら快適に過ごせるか考えた方が良いのです。
むしろ難無しの土地は、安く買えるわけがありません。
発想を転換すれば、自分の目的を明確にしておくことで
一般的に難である要素のうちいくつかは、
自分にとっては許容範囲であったりするわけですから、
予想以上にお買い得な土地に出会えるチャンスとなるでしょう。

 

『水道管をめぐるトラブルは以外と多い』(P. 15)
水道は生活に必須の設備であるため、
これがないと家なんて建てても住めません。
ゆえに当然、水道管は引けるものであると考えてしまうのですが、
実際のところ、水道管がどのようになっているか、
確認しておかないと、業者はただひたすら売りたいだけなので、
隅にちょこっとだけ書かれた重要事項を
きちんと読んでいなかったために、
100万円くらい上乗せして
水道管工事費がかかることになりかねません。

『公簿売買だから実測値と違うのはしょうがない』(P. 36)
だから、40坪を買ったはずの土地が38坪しかないことがあります。
それは、公簿上そうなっていて、
それで了解して売買が成立しているから、
特に法律上問題とならないようです。

しかし、すさまじいのは、「残地」というもので
公簿上と異なり、すこし少なめに売ったとき
残った土地は差し引きで公簿に記載されます。

これは土地を何度も切り売りしていった際におこりやすい問題で、
もちろん、実測で取引をすれば問題ないのですが、
測量にはお金がかかりますので、
ついつい公簿売買でいいや、となりがちです。
しかし、安い買い物ではないので、
できればきちんと測量しておいた方がよさそうです。

さらには、土地の境界というものは、
意外に不明確なので、買ったあとでトラブルになることが多いです。
『境界は見える、触れられる!』(P. 86)
「境界標」は埋まっている場合が多いのですが、
掘り返して確認可能です。
この際には、隣人に立ち会ってもらって、
境界確認に同意してもらうのが良いでしょう。
こうしておくことで、
隣人との将来のトラブルを避けることが可能です。
面倒がらずにやっておくのが良いでしょう。

『隠れたトラブルメーカー「擁壁」』(P. 116)
坂の多いところなどでは、地盤を強固にするために
擁壁をつくらなければならないところがあります。
この費用がそれなりの額になるため、
想定外の出費を強いられることがあります。

『「地盤」も思わぬ費用が発生する要素のひとつ』(P. 117)
もともと水田や河川沿いの後背湿地である場合には、
地盤が緩いことが多いので、地盤を強化する必要があるかどうかも
簡易的なボーリングなどで確認しておく必要があります。

 

『競売→安く手に入れられる、という図式は、
ある意味間違いではありません。
でも、シロウトがにわか勉強したところで
「おトク」になる市場ではありません』(P. 56)
サラリーマン大家さんになる、という本などで、
競売で物件を手に入れる話がよくありましたが、
競売にはなにかしらの問題があることが多く、
また競売の売値が高騰したことによって、
実際のところシロウトが儲けを出すことが用意ではありません。

『土地を生かすも殺すも、道路次第!』(P. 64)
道路がどのように土地に接しているのかで、
その土地に建てられる建築物が決定されます。
ですから、道路の状況というものは、とても重要なのです。

たとえば、道路の幅が4mなければ、
セットバックといって、
道路から2m下がって家を建てなくてはいけません。

さらに、位置指定道路であるか、
私道であるのかによっても条件が変わってきます。

『日本の大部分の道路はけっこうめちゃくちゃ』(P. 75)
4mあるからといって、必ずしも安心ではないし、
4mないからといって、道路として認められないというわけでもない。
さらには、坂の多いところでは
階段が道路として登録されている例もあるようで、
ほんとうにめちゃくちゃなようです。
見た目だけで判断せずに、「道路種別図」で確認しておくべきです。

 

『高級と名のつく住宅地の多くは建築協定を持っています』(P. 102)

これは公式なものではないので、法的な拘束力は無いに等しいのですが、
そこに住むことを考えると、近隣住民の反発を招くようなことをして
幸せな状態になれるとは思えません。
よって、従わざるを得なくなるでしょう。
ところが、この協定の困ったところは、
広く知られているものではない、ということです。
ゆえに、土地を買ったあとで協定を知り、
法律をクリアしているにも関わらず、
自分の理想の家が建てられないことになった、ということもあるのです。
この点は注意しておくべきことであると思います。

『「建築条件付き」なのには、ウラがある!』(P. 144)
「建築条件付き」にすれば、手数料がたくさんもらえるからです。
さらに、建売にすれば、建築物に対しても手数料がとれて
ただ、土地のみを売るよりも、手数料が4倍ほどになります。
いつのまにか建売りでかわされていた、なんてことがあるのも
それは業者が手数料を欲しがるからです。
実のところ、これはきちんとした商行為なので、
違法ではありません。、
しかし、シロウトの無知につけこんだ商売としかいえません。

無知は罪、とはいいませんが、
勉強しないならば無知ゆえの損を覚悟せねばならないでしょう。
自分はお客さまだからきちんと接してくれる、
騙されたら国や裁判所に訴えればなんとかなる、
なんて考えてると痛い目をみます。


■反論・誤植・注意点など■
『この閉鎖謄本をとらないとその土地のルーツはわらない』(P. 50)
×「わらない」→○「わからない」という脱字だと思います。


■最後に■
本書に紹介されている失敗例は、
本書の内容をよく勉強している人には
なかなか起きにくいことです。

つまりは、勉強をしておけば、
たいていのトラブルは回避できるし、
もし問題がおきても対策が立てられるのです。
世の問題のほとんどが不勉強ゆえに起きる、といってもよいでしょう。

土地に関する知識を得るために、
本書はかなりの良書であると思います。

とはいえ、きちんとした知識をつけておきたいなら
やっぱり宅建の資格を取得するのが一番良いと思われます。
不動産業界は素人さんは舐められると相場が決まってます。
ゆえに、宅建を持っているというだけで、
業者があなたを見る目が変わりますし、
金融機関の融資も若干通りやすくなるようです。


■評価■


点数合計 28点/30点満点

(1)読みやすさ 5点 
図解付きで大変読みやすい

(2)情報量 4点 
120-300min

(3)成長性 5点 
土地を買うためには
絶対土地に関する勉強をしておいた方が良い

(4)実用期間 5点 
一生使える

(5)インパクト 4点 
土地に関する問題がこれほどあるとは気付かなかった

(6)信頼性 5点 
とても信頼できる

レビューNo.1014
評価年月日:2010年10月17日



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