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「現役金持ち大家さんがこっそり教える専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法」


  安藤泉氏著
全237ページ
1500円+税
単行本

■この本を一言で表すと
「節税よりもキャッシュフローが大事」


■何故この本を手に取ったか?
「帳簿上の利益と財布の中身が異なることは
初歩的な簿記の知識があれば誰でもしっていますが
不動産投資は他の経営と異なるので、
年々、実質的な利回りがかなり悪化するといわれる。
そのことをいち早く周知させた良本であると聞いたから」


■流れ
節税対策で不動産投資に参入

建物管理のノウハウ

入居者を退出させないコミュニケーション術

帳簿上の利益と現金をグラフで把握

金融機関や業者との付き合い方




■レビュー■
著者は、相続税に5億円もっていかれるならば、と
9億円の賃貸物件を節税目的で建築したため、
当初、不動産投資に関しては素人だったようです。
よって、とにかくまずは、
入居者の住み心地を最優先すべきである、
と考えたようです。(P. 16)

もちろんいまでは簿記、宅建などの資格を取得し、
きちんとした専門知識をもって
本質を突いたアパマン経営をしているようです。

著者は不動産投資というものを
「建物管理」
「コミュニケーション」
「財務」
のように大きく三つに区切って分析しています。(P. 48)

まず、建物管理ですが、
『マンションの管理は東京ディズニーランドと同じ』(P. 50)
という考えが基本だそうです。
東京ディズニーランドは、20年以上前に開園したのに
いまだに古臭い感じがしないのは、
清掃が徹底しているからだ、というのです。

よって、著者は、
週4日の清掃、二ヶ月に一度の本格清掃、
半年に一度の大掃除で清潔感を保ち、(P. 56-58)
フラワーショップに委託して花を飾って(P. 61-64)
建物の雰囲気を心地よいものに維持しているのだそうです。
また、機能面でも便利さを追求するために、

宅配ボックスなどの設備を追加設置しています(P. 72-79)

次に、コミュニケーションでは、
『入居時に必ず行う”30分ミーティング”の効用』(P. 94)
入居者に入居者のしおりを手渡す際に、
入居の条件の確認を基本として、
ゴミ捨てのきまりや、スーパーなどの近隣施設を
雑談しながら理解してもらうのだそうです。
こうしておけば、しっかり管理されていると思われ、
自分ひとりくらいルールを破っても平気だろう、と
考える人が減るのだそうです。

最後の財務に関しては、
『節税よりもキャッシュフロー』(P. 130)
ということが何よりも大事です。
経費で落ちるから大丈夫、ってよく聞きますが、
経費で落としても良いのは、絶対に必要なものだけです。
なるべく無駄を省き、結果として税金を多く払うことになったとしても
内部保有率の増加や銀行からの信用の増加があり、
必ずしも損ばかりではありません。
そもそも、
『経費云々よりも、借金を返していくほうが先決』(P. 132)
なのですから、税金を支払ってでも
はやく借金を返済した方が健全なのです。
なんといっても、精神の安定が違います。
借金をたくさんしていると、絶対に落ち着きませんよ。
金利の動向も気になってしまい、そのうち心を病んでしまうでしょう。

『九つのステップで実際にグラフをつくってみよう』(P. 154-158)
エクセルで計算しても良いのですが、
実際に、電卓片手に計算していかなければ、
実感できないこともあります。
一度だけでよいので、自分で計算しながら、
じっくりとグラフ作成に取り組んでみてはいかがでしょうか。
きっと良い勉強になると思います。

『現在では建物は「定額法」で、
設備は「定率法」で償却するという方がほとんどのようです』(P. 167)
これは定率法の方が、節税効果が高いからです。
税務署はたくさん納税させたいので
納税者に有利な法律は規制される傾向にあります。
本来ならば、建物の定率法で焼却できていたのですが、
法改正によってできなくなってしまいました。
いずれは、設備も定額法のみになってしまうかもしれません。

『今は金利が底を打った状態で、
これから上がる可能性が高いのは明白です。
そうなると、借換えや繰上げ返済が
そのまま賢い経営手法となるわけではありません』(P. 193)
今の低金利は異常です。
実際に1990年代には、年利6%の融資が普通でした。
しかし、いまは年利2~3%です。
銀行からお金を借りるならば、かなり有利な時代です。

ですが、この状態は異常なのですから、
いつまでもつづくわけがありません。
この状況を最大限に利用するためには、
不動産購入の際にした借金を繰り上げ返済するのではなく、
取得した不動産を担保にして、
さらに、別の不動産を取得するというのも
アリといえばアリです。
ただし、リスクは高くなります。

『表面利回りは最低でも10%、
理想は12%程度を一つの目安にしておく』(P. 197)
そうでなければ、これから予想される金利上昇に
耐えられなくなる可能性が高くなるからです。
儲からないだけなら、まだマシなのです。
借金返済ができなくなったら、もう地獄としかいいようがありません。
そうならないために、最低限10%以上の利回りが必要なのです。





■反論・誤植・注意点など■
定率償却の具体的なグラフが示されているのですが(P. 139)
これは、定額償却のグラフで具体的に示してあるので(P. 147)
必要なかったように思います。
定率償却は、すでに法律が改正されて使えないからです。



■最後に■
主婦でありながら、50歳過ぎて大家となった著者は
色々と勉強して堅実な経営をしてきたようです。
そして素人であるからこそ率直に気づくことができたともいえる
減価償却費と元金返済額がクロスする領域は、
不動産投資する者なら絶対知っておかねばならないことです。
本書はそういった知識が得られえるので、
よい参考書であると思います。



■評価■


点数合計 24点/30点満点

(1)読みやすさ 4点 
読みやすい

(2)情報量 2点 
30-60min

(3)成長性 4点 
年数が経つにつれて節税効果が少なくなるから
10年過ぎたあたりがやばい、というのがよくわかります。
初年度の利回りのみで不動産投資を安易にしようと思わなくなる

(4)実用期間 5点 
一生使える

(5)インパクト 4点 
借金して不動産投資、というのは、
円数が経つと、意外に危険が増す

(6)信頼性 5点 
計算すると確かに著者の言うとおりになる

レビューNo.1015
評価年月日:2010年10月17日



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