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「1年で10億円つくる!不動産投資の破壊的成功法」


  金森重樹氏著
全246ページ
1429円+税
単行本

■この本を一言で表すと
「収益還元法を用いて億単位の借金をし、
不動産で財を築く方法」


■何故この本を手に取ったか?
「マーケティングの天才、金森重樹氏が書いた
不動産投資の本であるので」


■流れ
資本を集中させよ

なかったのはチャンスじゃなくて胆力

投資の心得

自己資金は必ずしも必要ではない

RCはアクセル、木造はブレーキ

エリアマーケティング

物件の選び方


■レビュー■
『年収はお金で買えばいい』(P. 2)

すべて自己資金でまかなおうとすれば、
それなりにリスクヘッジできますが、
貯金が完全に貯まるまで動けません。
時間がもったいない話です。
ところが、
銀行からお金を借りて
収益還元法によって不動産に投資すれば、
毎月のキャッシュフローが生まれます。
『不動産投資をやると覚悟を決めたからには、
最初から自分の収入など一切当てにしないことです』(P. 136、137)
ローン返済に30年かかったとしても、
自分の給与から
返済するためのお金を出すわけではないので、
収益還元法に適う物件は最大限所有するほうが
経済的に有利になるのです。
お金を借りて、そのお金にお金を稼がせる。
これを、年収をお金で買った状態といいます。

『勝機に果敢に賭けて、
「一点突破全面展開」することこそが、
「持たざる者」が資産を拡大する肝なんじゃないか』(P. 11)
資産三分法は、
資産家が安全性を高めるための手法です。
ですから、確かに真似というのは
成長するために重要なスキルですが、
何も考えずに、お金持ちのやり方を
真似するのは賢明ではありません。
持たざるものは、ビジネス、株、不動産など
なんでも良いので自分の得意とする分野を
一つ決めたら、そこにすべてを投入することが大切です。
一般人には
資産を分散する余裕なんてないはずです。

『チャンスがなかったなんて言うなよ、
度胸がなかったんだろお前?』(P. 28)
他人を羨ましがっている、
こういう人間に限って、
自分でリスクをとらずに
リターンだけ得る方法を模索しています。
特権階級でもなければ、
そんなうまい話があるはずありません。
リスクをとるというのは、
精神的にたいへんなことです。

『ひとつだけこちらで用意できないものがあるんですよね。それは、あなたの胆力です』(P. 241)
そういう人は、融資の話がまとまっても
直前で怖気づいて白紙撤回してしまうからです。
それは人それぞれなので、
他人が批判すべきことではありませんが、
チャンスがなかったのではなく、
挑戦しなかっただけなのです。
胆力は誰かに用意してもらうわけにはいかないものです。
自分で自分の人生を切り開くための
重要な要素のひとつが胆力です。

『日本は全国一律ではありませんよ』(P. 92)
銀行の顧客コードは、
一番最初に口座をつくった銀行にあり、
そのエリアが収益還元区域でなければ、
融資を受けるのに苦労する可能性があります。
また、固定資産税の税率は地方税のため
1.4~2.1%とばらつきがります。
よって、
投資に最適な地域で投資する必要があります。

『「家賃収入がいくらになったら
法人化すればいいか?」
なんて細かい計算に時間を使う暇があったら、
さっさと1棟購入して
年収3000万円を超してしまうことです』(P. 120)
日本はお金持ちからたくさん税金をとって、
貧乏な人に分配する機構が確立されています。
ですから、たくさんお金を稼ぎすぎると実行税率が50%ほどになります。
よって、
節税することをみなさん考えるようになるのです。
不動産をからめたサラリーマンの節税に関しては、
大村大次郎氏の「悪の税金学」が分かりやすくてお勧めです。

『世の中には、
汗水たらして働いたお金をせっせと貯金して、
やっとの思いで外車を買う人たちと、
節税のためにしょうがないから買う人たちがいます』(P. 40)
ベンツSクラスに乗っている人は二種類いるのです。
個人で所有している人と
会社名義で所有している人です。
お金に振り回されずに生きていきたいなら
税金の話は避けて通れません。
日頃から税金に関する知識をつけていかないと
必ず後で痛い目をみるでしょう。
それと同様に、
『数字で物事を判断できない人間は
確実に地獄を見ます』(P. 168)
という言葉のとおり、
どんぶり勘定や
その場の感情で判断するのはよくありません。

■反論・誤植・注意点など■
『狭いエリアに集中して、
物件を探していくことが重要です』(P. 179)
これは確かにその通りです。
東京を中心に物件取引している専門家は、
どんなに優秀でも
地方都市の物件すべてに目を通すことは
時間的、物理的に無理です。

また、不動産投資というのは、
それなりの資金を要しますから、
いい物件を見つけたからすべて取得する、
というわけにはいかないのです。

ですから、狭い地域に絞って物件を探すと
専門家がタイミングを逸した良い物件が
出てくることがあるのです。
いわゆる掘り出しものですね。

これだけ見てると、
一ヶ所で投資するのが良いように思えるのですが、
日本は地震大国なので、
マグニチュード7の地震がきて
すべてが倒壊してしまったら目もあてられません。
一ヶ所だけで不動産投資することは
かなり危険なのです。

ゆえに、たとえば
東京、札幌、福岡といったように
ひとつの都市だけでなく
日本全国に分散して物件を
保持しておくとよいと思います。


■最後に■
収益還元法によれば
1年で10億円の資産をつくることも
不可能じゃありません。
ですが、
著者が言うように、
かなりの胆力が必要になると容易に想像できます。

何億円もの借金をするということは、
それが可能で、最大限にリスクヘッジしたとしても
精神面で気をもむものです。

これとは対極になりますが、
ほぼ自己資金でボロアパートを取得して
資産を築いた人に加藤ヒロユキ氏がおられます。
(「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」参照
こちらの本もいずれご紹介いたしますが、
いずれにせよ、
どちらも一棟アパートをまるごと買っていて
区分所有には手を出してはいけないと言っています。



■評価■


27点/30点満点

(1)読みやすさ 4点 
よみやすい

(2)情報量 4点 
120-300min
収益還元法をこの本で初めて知りました。
数式も載っています。
数学が得意だった人なら
苦もなく概念が分かると思います。
内容の濃い本でした。

(3)成長性 5点
これができたら人生において覚醒できる。

(4)実用期間 5点 
基本的には一生使える方法だが、
いまではもうフルローンは組めない。

(5)インパクト 5点 
衝撃的な内容

(6)信頼性 4点 
ワンルームよりは一棟もののアパートが良いのは確信が持てる。
が、億単位の借金をフルローンで組むというのは
キャッシュフローが破たんしないようにするために
ローン返済期間が長くなり、長期にわたって精神的につらい状況になる。
それに耐えられるかどうかがカギ。



レビューNo.1017
評価年月日:2009年11月9日



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