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お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」


  ドルフ・デ・ルース氏著
全203ページ
1800円+税
単行本

■この本を一言で表すと
「不動産投資の基本となる考え方」


■何故この本を手に取ったか?
「世界的に有名な不動産投資家であるドルフ・デ・ルース博士の
Real Estate Richesを日本向けに出版すると知って」


■流れ
不動産の利点について

不動産投資のノウハウ

居住用不動産と商業用不動産

八つの黄金法則



■レビュー■
ドルフ氏は、電気工学を大学で学んでいましたが、
技術者は一般にお金持ちでないことに気付きました。
お金持ちになるにはどうしたら良いのか考え、
お金持ちの共通点は何かを調べると、
ほとんど何も共通点がなかったと言います。
人種も学歴も性別も宗教も関係ないし、
年齢も関係ありませんでした。
若くてもお金持ちな人はたくさんいたそうです。

しかし、金持ちにはたった二つだけ次のような共通点があったそうです。
『ほとんど例外なく、彼らは誠実である』(P. 4)
『彼らが不動産で富を作り上げ、あるいは富を維持している』(P. 4)
つまりは、
お金持ちの共通点は不動産だった、ということです。

『どこの地域に投資するにせよ、
税金とうまくつきあうには
専門家のアドバイスを求めることが必要だ』(P. 41)
不動産の法律は国によってかなり異なります。
ですから、その国の専門家のサポートが必要になります。
その国でずっと暮らすというのであれば試験勉強しても良いですが、
時間がかかりすぎますので、
アウトソーシングした方が賢明であると思います。

『100件の物件を見て、そのうち10件の物件に買付証明書を入れ、
そのうち三件の物件に融資の手配をすれば、
最終的に一件を購入できるかもしれない』(P. 83)
いわゆる日本での「千三」という格言と同じです。
「千三」は、「千件物件をみたら、三つ買える」という意味で、
つまりは、それくらい本気でしかも根気がないと
不動産はそう簡単に買えないのだ、ということです。

『すべての買付証明が受け入れられたとしたら、
それはどういうことだろうか。
単に提示額が高すぎたということになる』(P. 83)

これでは掘り出し物が買えるはずもありません。
相手に申し訳ない、という気持ちが強すぎると
お得な取引は創造できないのです。
相手に申し訳ないな、と思うくらいの金額を
まず最初に提示してみるのが交渉の基本です。
ひょっとしたら相手は、現金で即決済できるなら
それでも構わない、といってくれるかもしれません。
こういう取引を実際に日本でやっている方に
加藤ヒロユキ氏がおられます。
(加藤ヒロユキ氏著「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」参照)

この本は一読する価値があります。

『有能なエージェントを探せ』(P. 97)
有能な不動産取扱業者は強力な味方になってくれます。
こちらの欲しがっている物件のカテゴリーが分かっているので、
欲しい物件をあらかじめ選り分けてFAXしてくれますし、
まだ、市場に出回っていない物件を一番初めに知らせてくれたりします。
そうやって、的確に動いてくれるので
あなたの時間を無駄にするようなことはしないのです。
是非、有能なエージェントを探してください。
きっと、素晴らしいWIN-WINの関係が築けます。

『うまくやるコツは、一ひねりして物件を入手することだ』(P. 116)
『並はずれた物件や、一工夫したり、ちょっと手を加えたりすることで
化ける物件を見つけようとする意志さえあれば、
あなたはきっと莫大な利益を得ることができるだろう』(P. 172)
一見あまりよくなさそうな物件が、意外に良い物件であったり
掘り出し物だったりするのは、人手間かけているからです。
きれいな物件は誰でも欲しがるので安値で変えることはありません。

『お金を使わずに不動産の価値を劇的に高める方法』(P. 139)
壁のペンキを塗りなおすだけで、印象が変わります。
また、郵便受けを新しくするだけでも物件全体が良い感じになります。
そういうところを変えても、そんなにお金はかかりません。
物件の修繕を本気でするのに比べたら安いものです。
しかし、こういうところが汚いと、
物件全体に与える印象が悪くなりますので、
物件価格が下がる傾向にあるのです。
つまりは、汚く見えるけれど、
手の施しようがある物件は磨けば光るということです。
これがいわゆる「ひずみ」というやつで、
そこに富が隠されているということです。

『私たちはいつかこの世を去る運命にある。
一刻を争うのだ。人生を無駄にしてはいけない。
どうしたいのかを決めて、行動に移すのだ』(P. 196)
ドルフ氏は、不動産の勉強は半年もあれば十分であると言っています。
それ以上の勉強は投資を実施しながら学べば良いというのです。
だから、もし本気で不動産投資をしようと考えているのでしたら、
宅建の試験勉強を本気で2カ月くらいしてから、
残りの4カ月で自分にあった戦略を固めるために
不動産投資家たちが書いた本を読みあさってみたらいかがでしょうか。
もちろん、宅建はとってもとらなくても問題ありません。
基本的な知識があれば良いわけで、
その資格をつかって就職するわけではないからです。
(でも、宅建の資格があれば、
業者も一応の敬意をもって接してくれますので、
あればあったで何かと便利かもしれません)


■反論・誤植・注意点など■
『ほとんどの人が万が一の地震に備えて保険に入っている』(P. 52)
地震保険は意味がないかもしれない、と心得ておかねばなりません。
なぜなら、阪神大震災クラスの地震がきてほとんどの建物が崩壊したとき
すべてを補償するだけの体力が保険会社にあるか疑問であるからです。
それよりは、耐震設計のしっかりした構造の建造物を
きっちりと建てるように尽力した方が良いでしょう。
ここで私がいいたいのは、地震保険に入るな、
ということではありません。
入ってもいいけど、最終的に保険に頼れるかどうかはわからない、
ということです。

『頭金はゼロか最少限に』(P. 188)
これは次々と投資していくために言っているのでしょうが、
著者は日本で不動産投資をしていませんので、
これを鵜呑みにするのは危険です。
頭金を最小限にしても良いのは、
ノンリコースローンの時だけです。
日本でも最近までフルローンで物件を取得できましたが、
入居者がうまく決まらず空室率が高い状態が三年続くと
返済ができなくなって、結局物件を手放す、
最悪の場合は破産するといった人も出てきました。
20歳を過ぎた大人がすることですから、
フルローンが可能であるので物件を取得する、ということを
止めるつもりは毛頭ありませんし、
人生の一時期にそういういびつなポートフォリオができるのも
財産をこしらえようとする場合には有効な戦略だと思います。
そういう攻めの戦略が得意な方は、
金森重樹氏の著作が役立つでしょう。
(金森重樹氏著「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法」参照)

ただ、キャッシュフローと帳簿上の損益は違うのですから、
借金は慎重にしなくてはなりません。
(安藤泉氏著「専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法」参照)

頭金ゼロは、不動産投資の中ではハイリスクハイリターンであることを
重々承知の上で実行するようにしてください。


■最後に■
ドルフ氏は電気工学の博士号を持っていますが、
博士号をもちいて就職することはしませんでした。
それは何故かといいますと、
年収3万ドルの仕事しかなかったからです。
ドルフ氏は、そのオファーの前の週に
不動産取引で3万ドル儲けていました。
お金持ちになるのが目的ならば、
電気工学の仕事をする理由がないのです。

お金持ちになりたい、と誰しも思うものです。
しかし、現実は簡単ではありません。
誰でも簡単にお金持ちになれるのだったら、
とっくに皆お金持ちになっているはずだからです。

また、お金持ちになるための方法はたくさんありますが、
その業界内での競争はどこも激しいものです。

これまで日本ではお金をたくさん稼ぐことを
卑しい行為としてみてきた傾向がありますが、
それはお金を稼げなかった人の愚痴のようなものです。
試しに年収1000万円で誰でもできる特には誇りにならないような仕事と
年収300万円でその人にしかできない誇れる仕事の二つを
オファーしたとして、はたして何人が年収300万円でも
誇れる仕事をする、と言えるでしょうか。
この条件で年収300万円を選択できる人以外は、
お金を稼ぐことを卑下する資格はないですし、
もともと合法に稼いで、きちんと税金を納めているならば、
国家のために貢献したとして称賛されこそすれ、
後ろ指差されるいわれはないのです。

ですから、
本来、著者は電気工学の道に進み、
ニュージーランドの工学技術を前進させるべきだったでしょう。
しかし、それ以上の才能が不動産投資分野にあったのですから、
そちらを活かす方が、良いに決まっているのです。

なぜ、このようなことを言うかといいますと、
一時期、バブル期のことですが、
理系の文系就職が流行りました。
しかもそれが理系で成績トップの人までも
文系就職を志して実際に保険、銀行などの業界に
就職していったというのですから、
それを理系の先生方はにがにがしく思い、
また、メーカーも地団太踏んでいたといいます。
理系白書では、文系就職の方が給与が良いから
そちらに学生が流れたとあります。
(毎日新聞社会科学環境部編「理系白書」参照)

しかし、彼らには彼らの人生がありますし、
それを学校の先生が保証してくれるわけではありません。
また、メーカーの研究は
理系でトップの人しかできないわけではありません。
分野が違えば、成績が良い人でも
勉強しなおさなくてはなりませんので
はっきりって即戦力にはなりませんし、
メーカーには理系の研究者は余り気味であるようにも思います。

どちらかといえば、
数字に強い人が、保険や銀行に少なからずいてくれる方が、
世界的に負け続けている日本の銀行業界に
将来を預けられるという点でも良いのです。





■評価■



点数合計 20点/30点満点

(1)読みやすさ 3点 
ふつう

(2)情報量 3点 
60-120min

(3)成長性 3点 
不動産の基本的な考え方がわかる

(4)実用期間 5点 
一生使える

(5)インパクト 3点 
著者のいうことになるほど、と思える

(6)信頼性 3点 
必ずしも著者の意見が日本と同じとは限らない。
たとえば、アメリカでは土地は減価償却できるが、
日本ではできない、そういった違いがあるので
日本での不動産投資は著者がいうほど簡単ではなく結構難しい

レビューNo.1024
評価年月日:2010年10月17日



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