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「サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術」


  大長信吉氏著
全239ページ
1500円+税
単行本

■この本を一言で表すと
「ちょっと不利な土地を割安で買って有効活用せよ」


■何故この本を手に取ったか?
「クズ土地アパート経営というタイトルに惹かれて」


■流れ
サラリーマン大家さんは手間がかからないことが前提

サラリーマンの強み

土地の探し方

建築プラン

入居者募集


■レビュー■
『なぜ、私が不動産を選んだのかというと、
”誰でもそこそこ”成功できるのではないかと思ったから』(P. 4)
著者のいうとおり、
日本にはアパート大家さんとして食べている人でも、
パソコンなんかまったく使えず、
がんがん働いているわけではないような
おじいちゃん、おばあちゃんがたくさんいます。
大家としてのコツと、とっかかりさえつかめたら
不動産投資で大儲けはないにしても、
誰でもそれなりに成功できるというのは、
別の分野で起業することを考えたらあながち間違いでもありません。
(渡辺仁氏著「起業バカ」参照)


『中古住宅の品質はバラバラ』(P. 39)
どのようになっているのか、
表面からではまったくわかりません。
また、素人なら中身をみても一見わからないこともあります。
たとえば、
耐震設計偽装問題は有名で言うまでもないですが、
その後、問題になったアスベストは、
RCには当たり前のように用いられていましたから、
つい最近まで建築材料として使われていたんじゃないでしょうか?
それでも、改修工事には多額の費用がかかるので、
黙して語らず、そのままにされてる建物は多いと思います。
中古の建築物には、そのように建築時に
どのようなものが使われていたかわからないものが多すぎます。
著者のいうように、まさに闇ナベ状態なのです。
そのように改修工事費がかかることを恐れて、
今のうちに売却しておこうと考えるオーナーが
そこそこ良い条件で物件を売りに出してくるかもしれません。
しかし、アスベストが建材に使われているかもしれない、なんて
普通は考えつきもしないことです。
買った後で「しまった!」と思っても遅いのです。
やはり、不動産投資は簡単ではありませんね。

『路地上敷地』(P. 88)

これが地価が安くなる典型例のようです。
一般に土地の有効活用がしにくいために、
安価に放置される傾向があります。
この通路になるところが2-3 m程度の幅であるならば、
その土地は大変、新築長屋向きの物件です。
検討する価値は十分にあります。

ところで、賃貸アパートを新築して
不動産投資をしていくのであれば、
これから激戦となる大家業を始めるにあたって、
入居者のターゲットを決めておかなくてはいけません。
著者は、
『20代から30代。
きちんとした会社の正社員で、
仕事は忙しいけれど手応えを感じており、
プライベートも大切にしているような人たち』(P. 103)
と考えているようです。
実は、これはこれからの時代に合っています。
昔はみんな持ち家が夢でしたが、
最近は、賃貸派が増えています。
また、二人暮しをする人も多く、
そうのようなカップルには
1LDKか2LDKくらいの賃貸物件は魅力的で、
ふたりとも働いていますし、
住宅手当が出るところもありますから
家賃月10万円くらいまではなんとかなるものなのです。

それでも、そんなに毎月払うなら、
いっそ家を買ってしまうか、と
そのうち考えるようになるとおもいます。
ですから、長期間入居してくれないような感じがしますが、
実はそうでもなさそうです。
ふたりで住んでいると、
引越しするのも、思いつきではなかなか難しいみたいです。
ですから、万全の準備が整うまでは
何年か住んでもらえると考えられます。

学生ですと通常最長でも4年間ですが、
社会人の場合は10年くらい
同じ物件に住んでいる人もめずらしくありません。
長期に入れ変わりのない物件は、空室率が低くなり大変良いのです。




■反論・誤植・注意点など■
『土地の購入を先に行います』(P. 35)
『土地さえ用意できれば、アパートの建築費は比較的簡単に、
全額ローンが借りられます』(P. 36)
そのかわり、土地を買うために必要な資金は、
自力ですべて現金で用意しなくてはいけません。
それって、結構体力いることですので、
本のタイトルにあるように
「土地なし・頭金500万円で始める」って
結構難しいように思います。
このタイトルだと500万円あったら
物件が取得できるように思ってしまいます。
実際のところ、地方都市ではできないこともありませんが、
そのような記述は一切されていませんので、
説明不足といえそうです。

『建築費の見積りと想定家賃についても
裏付けデータ(3点セット)をもとに説明する』(P. 142)
これの詳細が知りたかったのですが、
記載されておらず、ちょっと残念でした。

『ネッット』(P. 166)
ッがひとつ多い誤植です。




■最後に■
全体を通して、良い本でした。
ただ、この本でなくても手に入る情報が多かったですね。
不動産投資の本はそういう入門書みたいなのがおおくて
10冊くらい読んだら、あとは実践しないと
よくわからないことばかりです。
だから、融資が受けられる状態にある人は、
半年くらい勉強したら投資活動を始めてみるのがよいでしょう。

本は読んだら売ってしまう派の人でも、
この本は参考図書のひとつとしておいておくとよいと思います。
特に、本書の手法は
都会をターゲットにしていますが、地方でも使えると思います。
自分の住む地域に応用できるかどうかを検討する価値ありです。




■評価■


点数合計 20点/30点満点

(1)読みやすさ 4点 
読みやすい

(2)情報量 2点 
30-60min

(3)成長性 4点 
資金のあてがある人は実践しやすい

(4)実用期間 3点 
5年くらいは本書のいうトレンドで
まず間違いないと思うが、
それ以降は、人口が都会に集中するか、
それとも地方に分散するかが読めないため
なんとも言えない。

(5)インパクト 3点 
安く買える可能性の高いクズ土地に
敢えて的を絞って投資していくスタンス

(6)信頼性 4点 
信用できる内容


レビューNo.1041
評価年月日:2010年10月17日



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