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「これなら儲かるゲストハウス投資」


  中川輝幸氏著
全192ページ
1500円+税
単行本

■この本を一言で表すと
「留学生をターゲットとしたゲストハウス投資法の紹介」


■何故この本を手に取ったか?
「ゲストハウス投資に関しての知識が得たかったから」


■流れ
ゲストハウス投資について

ゲストハウスの特徴

ゲストハウスのオーナーになるためにはどうするか

ゲストハウスのオーナーになった人の話


■レビュー■
『今アジアの学生さんを受け入れる部屋がないのです』(P. 17)
日本では、外国人が部屋を借りるのが大変であると言われます。
(ゾマホン・ルフィ氏著「ゾマホンのほん」参照)

それは家賃の回収ができないかもしれない、という
大家さんの不安があったり、
また、外国人はよく勝手に自分で改築するので、
貸したときの状態で返ってくるかどうかわからないからです。
ホテルに一番きれいに宿泊するのは日本人だ、という話は有名ですね。
そういう店子が当たり前だったわけですから、
急に意識改革を迫っても無理というものです。

日本にくる外国人年間12万人のうち
約60%が中国人で約15%が韓国人です(P. 33)
ですから、韓国人だけをターゲットにした場合でも、
市場は1万8000人分もあるのです。

『今後、全学生の3分の1程度は、
海外からの留学生を迎えることになるでしょう』(P. 64)
これは、有名私大関係者談だそうです。
そうでもしないと大学の経営はできないのだそうです。
ということは、日本の大学も
基本的に留学生の受け入れを歓迎しているということです。

 

『ゲストハウスは「外観・機能」に
グレード感を持つのは当たり前』(P. 170)
これはハード面の特徴として、他と差別化するために必要です。
このあたりはデザイナーズ戸建賃貸の吉川氏の著作が
とても参考になります。
(吉川英一氏著「デザイナーズ・アパート経営」参照)


『勝ち残りの条件は「管理・運営」というソフト面の充実』(P. 48)
他国にきているのですから、いろいろと不安も多いでしょう。
このような不安を取り除くのが、管理・運営の充実です。

『24時間管理・対応サービス』(P. 98)
役所での手続きを教えてもらったり、
体調がおかしくなったとき病院へつれていってもらったり、
そういうサービスをしてくれることが
入居者にとって、どれほど魅力的な付加価値として
認識されることか想像に難くありません。
そういうサービスの提供をしてくれるなら、
逆の立場にたって考えた場合、
私でも他社を使わずに、レイズに申し込むと思います。
この圧倒的な集客能力は、素晴らしいと思います。

レイズゲストハウスとは、
『留学生たちの生活をサポートするために運営されています』(P. 52)
ということからも分かるように、
留学生にターゲットを絞った新しい投資物件です。

『ゲストハウスとして賃貸を開始した場合、
家賃収入の30%を管理。運営費として
「レイズ」に支払います』(P. 128)
30%というのは、かなり大きなウェイトを占めます。
ですが、ノウハウと管理を買うと考えた場合、
基本的にほったらかしにできるので
収益としては悪くない数字です。
30%支払うだけの価値はありそうです。



■反論・誤植・注意点など■
日本の大家さんが外国人、
特に中国、韓国の人たちを入居させたがらないのは、
近年、彼らの犯罪が目立っているからだ(P. 57)
ということを予想しているのですが、それだけではありません。
戦後、日本に密入国してきた朝鮮人が
自らを準戦勝国人である、と称して
日本各地、特に関西で暴れまわりました。
これは「朝鮮進駐軍」として有名です。
日本のビジネスパーソンであれば、
こういう問題をご存じであると思いますが、
若手で社会人になったばかり、という人も、
やはり「朝鮮進駐軍」は知っておくべきことです。

家賃の踏み倒しどころか、家屋そのものを乗っ取られたりしたため
リスクヘッジしておかねばやってられない、
ということで戦後に、敷金、礼金が京都で初めて確立したのです。
日本人の悪習のようにいわれる敷金、礼金ですが、
その歴史は戦後からの浅いものなのです。
しかも、原因は日本人そのものにありません。

また、中国人は一部屋に一人しか居住できない、
と説明していたはずなのに
気付けば5人くらい一緒に住んでいたりします。
しかも、気がつけば賃貸契約をした本人は
帰国していた、なんて話は、
賃貸不動産ではよく聞く話です。

日本では、店子の権利が強いので
いったん入居させてしまえば、退去を迫るのはむずかしい状況です。
不利益を被るかもしれない入居人をいれるくらいなら
空室でもっているほうがマシという大家さんがいても
それはそれで不思議ではありません。

満足な生活ができない暮らしを強いていることが
日本にきた中国人は犯罪を犯す原因である(P. 58)
といった主張がされています。
最近では、日本人でも派遣などで食いつなぎ、
住む場所すら失って、ネットカフェ難民になっています。
しかし、そういった日本人のほとんどは犯罪に走ろうとしないのです。
貧しかったら他国にきて犯罪を犯しても
それをその国のせいにしてもよいのでしょうか?
事実、日本で起きている凶悪犯罪の大多数を
外国人、特に中国人が占めているのは事実で
それは犯罪白書にて公開されています。

そもそも、日本人が失業しているこの状態で、
日本語がまともにできない留学生がきて、
日本人と同じ給与をくれ、というのは難しいでしょう。
それって人種差別なんでしょうか?
英語で業務しなくてはならない会社で
英検一級の人と英検四級の人の給与が同じでは、
優秀な人はすぐにやめていきます。
そんなことをしていたら会社がつぶれてしまいますよ。
能力に応じた給与を支払うのは、
経営者として当然の判断であると思います。

もちろん、ときどき新聞に載っているような
研修と称してずっとこき使っている一部のメーカーは
その姿勢を是正されるべきと思いますよ。

過去の経緯にとらわれて、先入観だけで接すれば
相手も同じように反応するので、
これは一種のしっぺ返しだなと思った(P. 75)
そうです。
ここでも、何故か日本が悪者ですね。
過去に痛い目にあったから、いまでも日本人が警戒しているだけです。
信用というものは、そう簡単に回復しません。
一回信用を失ったら、十回疑われることになるのです。
外国人は日本で犯罪を犯すのをやめてから、文句言うべきです。
(堀之内九一郎氏著「野良犬の成功法則」参照)

それは日本の常識といってもよいでしょう。
それを否定したところでどうしようもありません。

また、一度裏切られたら、こちらも裏切るという
いわゆる「しっぺ返し戦略」は、生き残るうえで
一番有効な戦略であることが証明されています。
(橘玲氏著「亜久夢博士の経済入門」参照)

では、しっぺ返し戦略をとらなかった場合どうなるか?
もちろん、カモにされて終わりです。
そういう戦略をとりたいなら止めませんが、
おすすめはしません。

『いないのはないですか』(P. 87)
おそらく誤植です。
「いないではないですか」
文脈からみればこう書こうとしたのだと考えられます。



■最後に■
韓国、中国の話をすると
なぜか日本人が何をしても悪いように言われてしまうので
いつも不思議に思います。

そして、そのことを指摘すると、
私はたちまち、人種差別者で右翼にされてしまいます。
客観的に事実を言っているだけなのに、困ったものです。

韓国人、中国人に不利な事実があって、それを指摘するだけで
すぐに誤解されたり、意図的にレッテル貼りしてくる人がいるので、
先手を打って言っておきます。
私は一言も、彼らを迫害するようなことは言ってません。
ただ、事実そうだったことを、そうだったと言っているにすぎません。
このことで、付き合いをやめるべきだとも思いませんし、
敵対すべきだ、とも言っていないのです。
WIN-WINの関係が築けるなら、喜んで手を結びたいと思います。
それだけは理解していただきたいと思います。

本書の内容とは直接は関係ない話になってしまいましたが、
何故か、日本のことを根拠も曖昧なまま
悪く記述しているところがありましたので、
一人の日本人として、客観的にみた意見を
どうしても書いておかなくてはならないと思いました。




■評価■


点数合計 22点/30点満点

(1)読みやすさ 4点 
読みやすい

(2)情報量 2点 
30-60min

(3)成長性 3点 
投資の手段の一つとして検討するに値する

(4)実用期間 5点 
これからの時代にマッチしている

(5)インパクト 4点 
新築で外国人用のゲストハウスという発想は新しい

(6)信頼性 4点 
レイズの提案する利回りは実質利回りということで
これはかなりおどろきであり、ゲストハウスであるからこそ
可能であると考えられる

レビューNo.1048
評価年月日:2010年10月17日



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