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「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」


  加藤ひろゆき氏著
全256ページ
1500円+税
単行本

■この本を一言で表すと
「ボロ物件でもアーリーリタイヤできる不動産投資法」


■何故この本を手に取ったか?
「不動産投資をするのに、
100万円あれば参入可能という
著者の主張を確認してみたかったから」


■流れ
激安で物件を手に入れる方法

物件のチェック方法

鬼のような指値で値引きする

効率的に入居者を集める

自主管理する


■レビュー■
『根性と情熱と、貯金が100万円あれば、
誰でも参入できる』(P. 1)
不動産投資に新規参入しようとしても
一般のサラリーマンには、
なかなか難しいものだと思います。
それはやはり不動産というものが、
巨額のお金を要する投資だ
という認識があるからです。
しかし、著者は
『「鬼のような指値」(商標登録申請予定)を使って、
激安物件を購入している』(P. 15)と言います。

優良物件は滅多に市場に出てきません。
あったとしても、百戦錬磨の投資家たちが
市場に出る前、または出た瞬間にもっていきます。
ですから、良い物件は出てくるのを待つのではなく、
自分で作り出さねばならないのです。

『田舎で土地の安い場所に建つ、
築二十二年以上の物件は、最高にステキ』(P. 27)
著者が買っているのは、家ではなく
キャッシュフローとシステムなのです。
だから、投資物件は人に貸せる状態にできるものなら
できるだけ安い方がいいのです。
風呂なしで見た目にも古いアパートでも
家賃次第で入居者は決まるのだそうです。

『不動産は総合的な知識が必要だと思う。
数学、物理、地理、建築学、土木学、交渉力、
営業力、芸術的なセンスが必要になる』(P. 64)
不動産投資というのは、奥の深いものだと思います。
極めなくてはいけないというわけではないけれども
まんべんなくいろんな知識が必要になるのです。
しかも、どのスキルも高すぎて困ることはありません。
しかしながら、すべての面で平均点をとれる人でないと
不動産投資は大変だと思います。
そういう意味では、不動産業というのは
一見不労所得で楽そうに見えるけれども
たくさんの勉強を必要ろする業種でもあるのです。

『現地調査で重要なことは、
物件の歴史を知ることだ』(P. 86)
近隣住民のみなさんに聞き込み調査をすることで
ジョーカーをつかまなくて済むことが多いようです。

『物件を続けて買うには、
購入した物件のキャッシュフローを、
できるだけ次の物件に投入することだ。
これを繰り返す。
そうすると複利の力が強烈にプラスに働く』(P. 124)
複利計算を習った人は、
そのすごさに圧倒されると思います。
それを現実でやっていくのです。
最初は規模の小さな投資ですが、
一定期間を耐え忍ぶと
後はキャッシュフローのみで
新しい物件を取得できるようになります。
そうなれば、もうリタイヤ可能です

『家賃回収には家庭訪問が大切』(P. 202)
毅然とした態度で回収に行かないと、
お金があるのに催促されなかったから
というようなふざけた理由で
わざと滞納する人もいるそうです。(P. 207)
直接行くのは、最近物騒なので念のため
できれば2人以上で訪問してみるのが良いでしょう。
具体的な方法は本書を読んでみたら良いと思います。


『遠方物件の教訓』(P. 218)
半径50km以内に物件を持つのが良いそうです。
半径150kmくらいまでなら、
なんとか運営できるのだそうですが
自主管理するとなると、ちょっとしんどいのだそうです。
ゆえに、遠くの物件を所有する際には、
管理会社と契約する必要があります。
大きなRCで50戸とかあれば、
それでもいいのですが、
戸建賃貸を一つ二つ持っている分には、
管理会社は逆に高くつきそうです。
よって、自主管理するなら、
まずは近場しかありません。

『たった一度の人生だ。
朝から晩まで働くよりも、
自分の資産のためにだけ働き、
空いた時間は自分の好きなことをしよう』(P. 234)
これは大変同意できるところです。
会社から給与をもらって働くということは
それが好きならば良いのですが、
苦痛で仕方ないのに、
給与のためにやっているとなると
それは人生の切り売りに等しい行為です。
一生続けるのだとすれば、それは悲しいことです。

どうせ働くのなら、自分のやりたいことするための
礎となる仕事をしたいではないですか。
速ければ二年でリタイヤできると著者は言っています。(P. 233)
それまで我慢して、
自分の自由な人生をつかむことができたら
その人生は勝ちなのだと思います。


■反論・誤植・注意点など■
『管理会社を通さない自主管理をすすめる』(P. 184)
これは結構大変だと思います。
しかし、著者がつとめ人であった頃に比べると
楽なものだそうです。
物件のすべてが自分の住んでいる場所から
日帰りできるなら自主管理という選択も
アリだと思います。
しかし、たとえば
福岡、大阪、仙台にアパートを持っているという人は
管理会社に依頼しなければ、管理は難しいでしょう。
あくまでも、個人事業の範囲であるならば
自主管理が良いということです。



■最後に■
著者の加藤ひろゆき氏は、
アメリカで俳優をしていたのだそうです。
しかし、だんだん仕事がなくなり
帰国したときには200ドルしかなかったと言います。

それで、地元の出版社に就職したけれども
過酷な労働の割には報われない仕事だったそうで、
5年半務めたけれども何も残らなかったそうです。

だからこそ、あんな仕事をするくらいなら
物件の自主管理くらい楽なものだ、と思えるのだと思います。

辛いきつい体験がある人は、そういう意味で強いと思います。
現在、自分の仕事に疲れ切っている人は、
それが教訓として未来に活かせるときが必ず来ます。

サラリーマンをしている人はみんな
本書を読んで、不動産投資の勉強をしてみると良いと思います。
それはやるやらないはともかくとして、
一つの選択肢として考えて良いと思うからです。



■評価■


26点/30点満点

(1)読みやすさ 3点 
文章に特徴がある
読みやすそうな感じがするが、意外にふつう

(2)情報量 3点 
60-120min

(3)成長性 5点 
一年間不動産の勉強をしながら
物件を探してまわろうと思った

(4)実用期間 5点 
一生使える

(5)インパクト 5点 
100万円あれば不動産投資には十分
鬼のような指値がすごい

(6)信頼性 5点 
これは素晴らしい手法である
古い不動産を買うことに対して
出口戦略云々と批判する人がいるが
取り壊せばいいだけのこと
木造なんだから解体費用はそんなに高くない


レビューNo.1100
評価年月日:2009年11月9日



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